先说结论：第一次找律师，不用把整个小区的材料搬过去。带四样东西，律师就能判断能不能打、值不值得打、大概要多久。
反过来，材料带得越杂，真正关键的证据越容易被淹掉。我见过业委会主任拖着行李箱来，里面是三年的物业费单据，但最要紧的那份业主大会决议没带。
一、先搞清楚：谁有资格追
公共收益属于全体业主共有。《民法典》第二百八十二条写得很直接：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
电梯广告、道闸广告、公共场地停车、快递柜进场费、架空层出租、通信基站租金，用的都是业主共有的地方，钱就该归业主。
但“该归谁”和“谁能去要”是两件事。
实务中，追讨公共收益通常由业主委员会代表全体业主进行。法院受理时，第一眼看的就是两样：业委会是不是依法成立并备案，业主大会有没有就这件事作出有效授权。
所以第一次联系律师之前，先确认一件事：业主大会有没有开过，决议怎么写的。
我见过太多决议写的是“同意业委会维权”，就这一句。这种决议在法庭上很被动：授权范围不清、费用来源没写、能不能和解没说、律师费上限没有。对方律师一句“业委会超越授权”，就能把节奏拖慢半年。
一份能用的决议，至少要写清四件事：
一、追哪一段时间的哪些收益项目。
二、授权业委会聘请律师、提起诉讼、申请执行。
三、律师费和办案费用从哪里列支，上限多少。
四、哪些事项必须再报业主大会，比如和解、放弃部分请求。
注意一点：选聘解聘物业、使用维修资金、改变共有部分用途这些事项，依法必须由业主大会自己决定，不能授权给业委会。把不该授的权写进决议，反而给对手留下攻击点。
二、第一次联系，带这四样
第一样：小区的基本情况
不用写成长篇报告，一页纸就够：
小区名称、所在区、总户数、专有部分总面积、交付时间、业委会成立和备案时间、现在的物业公司名称和进场时间。
总面积和总户数不是随便写的。它决定了业主大会的表决基数，也决定了后面所有比例能不能算对。面积按不动产登记簿、测绘实测、买卖合同三层口径取，人数按一个专有部分一人计算，开发商未出售和已售未交付的按一人计算，同一个人买了好几套的也按一人计算。
这两组数字错了，后面算出来的参与率和同意率全是错的。
第二样：授权文件
业主大会决议、表决明细、公示照片、异议处理记录、业主大会议事规则、管理规约。
有电子投票的，导出投票数据；有纸质表决票的，带原件或者清晰照片。
这些东西不是给律师看的，是给法院看的。程序有瑕疵，实体再有理也可能被撤销或者驳回。
第三样：争议线索
不用先证明金额，先把“你怀疑什么”说清楚：
你怀疑被拿走的是哪几项收益，从什么时候开始，谁在收，现在还在不在收。
比如：电梯广告从哪一年开始有的，广告公司是谁，物业有没有公示过合同；地面停车什么时候开始收费，收费标准是多少，钱进了谁的账户；快递柜是哪年进场的，进场费有没有进公共收益账户。
这些线索决定了律师从哪个方向取证，是先发函要账，还是先申请政府信息公开，还是直接起诉。
第四样：手上已有的材料
物业公示过的收支表、公告栏照片、物业服务合同、前期物业服务合同、你们发过的催告函和对方的回复、12345 工单和答复、街道或者住建部门开会的记录。
有就带，没有就说没有。不要为了显得材料齐全，把不相干的东西一起发过去。
特别提醒：第一次联系，不要发业主名册、身份证复印件、房产证照片。这些属于个人信息，能少给就少给。律师需要的时候会告诉你按什么方式提交。
三、律师第一次通常会问什么
提前想一遍这几个问题，沟通会快很多：
一、小区在哪个区，业委会成立多久了，备案没有。
二、业主大会开过没有，决议原文怎么写的，表决比例是多少。
三、现在的物业是前期物业还是业主大会选的，合同什么时候到期。
四、你们怀疑的收益有哪几项，物业有没有公示过账。
五、你们要过账没有，怎么要的，对方怎么回。
六、业主大会还能不能再开一次，表决能不能过。
七、预算大概多少，谁来决定。
八、有没有人在业主群里反对，反对的理由是什么。
第八个问题很多人忽略。小区内部的意见分歧，往往比对方的抗辩更难处理。
四、三个常见误区
误区一：先起诉，证据慢慢找
公共收益案件的证据，大部分在对方手里：账目、合同、收费记录、银行流水。
正确的顺序是先固定公开信息，再书面催告，再申请政府信息公开，最后才是起诉后申请法院调查。上来就起诉，容易在举证期限内拿不到关键证据，被对方拖着走。
误区二：只算能追回多少，不算要花多少
诉讼费、律师费、保全费、鉴定费、时间成本，还有执行不到位的风险，都要算进去。
追回一百万和追回十万，打法完全不一样。有些项目金额不大，对方愿意对账，协商比诉讼划算。
误区三：把物业公司和开发商混在一起
公共收益是谁拿的，就告谁。物业收的广告费，和开发商占的共有房屋，主体不同，请求权基础不同，证据方向也不同。
混在一个案子里起诉，最常见的结果是被要求分案，时间白白拖掉几个月。
五、什么情况下可以先不请律师
说句实在话，不是所有事都需要马上委托律师。
金额不大、对方愿意对账、业主之间意见一致的，可以先自己发函协商。
只是想看账、不知道钱去哪了的，可以先走知情权，书面要求物业公开共有部分的经营与收益情况。物业服务人有法定的公开和报告义务。
真正需要律师介入的，通常是这几种：对方拒不交账、准备起诉、决议程序有争议、业主内部已经吵起来、涉及金额较大或者时间跨度较长。
六、先自查，再联系
我在官网上放了两个工具，不用留联系方式，也不用注册：
一个是业主大会表决门槛计算器，输入面积和人数，直接告诉你参与率和同意率够不够，卡在哪一步。
一个是换物业程序自检二十项，从决策、表决、解聘到交接逐项过一遍，生成风险清单。
先把这两步走完，再来谈要不要委托，效率会高很多。
官网地址：wuruixiang.com