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生效判决书
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（2026）粤0104民初4353号 · 广州市越秀区人民法院
判决结果页
判令腾空交还 + 拆除卷帘门
Successful Case · 成功案例
开发商及多个占用方把小区第七层设备转换层、负一层自行车库等公建配套长期侵占，加建商铺对外出租、私装卷帘门围蔽。业委会经业主大会授权起诉，广州市越秀区人民法院判决：各占用方限期腾空并交还业委会，拆除私装卷帘门。
法院认定：第七层设备转换层、负一层自行车库属于公建配套，规划用途服务于整栋大厦，全体业主有权按照规划用途共同使用。占用方与规划用途不符的使用行为，侵害了全体业主的共同利益。业委会作为业主大会的执行机构，经业主大会授权，有权要求占用主体腾空并交还。
Case Notes
设备转换层、自行车库这类"灰色地带"共有部位，是开发商和物业最喜欢侵占、也最难追回的部分。这起案子有四个典型难点：
Case Background
广州市越秀区麓苑路三荣大厦由开发商开发建设，规划首层为肉菜农贸市场、自行车库，第七层为设备转换层。大厦交付后，第七层设备转换层一直被改变使用性质并违法侵占：开发商加建商铺对外出租，加建员工宿舍、厕所、杂物间等供其及关联方使用，并与14家公司签订租赁合同；负一层自行车库（约238平方米）被围蔽占用，安装卷帘门封锁，业主无法正常使用。
业委会成立后，经业主大会依法表决授权，就开发商及占用方侵占共有部位事宜提起诉讼，要求各被告、第三人腾空设备转换层及自行车库、拆除加建部分、恢复规划原状并交还业委会。
案件由本所律师代理。历经立案、追加第三人、现场勘查、多轮开庭，广州市越秀区人民法院于2026年7月23日作出一审判决，支持业委会腾空交还、拆除卷帘门等主请求。
Legal Strategy
这类案件的关键，是把"公建配套的规划属性"这条主线打通——一旦法院认定涉案部位属于服务于整栋大厦的公建配套，侵占行为就失去了正当性基础。
通过向广州市规划和自然资源局调查核实，取得复函明确：涉案第七层为设备转换层、负一层为自行车库，均属公建配套，规划上具有公共服务属性，服务于整栋大厦。这是全案的事实基石。
对方援引历史生效判决主张产权。我方论证：无论产权登记状态如何，公建配套的规划用途不可改变，全体业主对涉案场地享有按规划用途共同使用的权利，占用行为改变规划用途、侵害全体业主共同利益，依法应予纠正。
把开发商、实际占用的公司、次承租人、物业全部列入诉讼，现场勘查固定各主体占用范围，避免"腾了一家又来一家"，确保判决能一揽子解决。
起诉前先取得业主大会依法表决通过的授权决议，确保业委会诉讼主体资格无瑕疵；申请法院现场勘查固定占用现状；依法追加关联主体为第三人，一次开庭解决全部争议。
最终法院采纳了"公建配套归全体业主按规划用途共同使用"的论证主线，判令各占用主体限期腾空交还、拆除私装卷帘门。
Court Opinion
根据规划和自然资源局复函，涉案第七层设备转换层、负一层自行车库属于公建配套，规划上具有公共服务属性，服务于整栋大厦，全体业主对涉案场地有按照规划用途共同使用的权利。
各被告及第三人占有使用涉案场地，与规划用途不符，侵害了全体业主的共同利益。
原告作为业主大会的执行机构，经业主大会授权，有权要求占用主体腾空涉案场地并交给全体业主按照规划用途使用。
判决各被告、第三人限期将设备转换层占有使用部分腾空交还业委会；占用自行车库的被告拆除私装卷帘门并将自行车库腾空交还业委会。关于拆除加建、恢复原状的诉请因举证不足未获支持（部分诉请被驳回）。
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