Judgment Documents
生效判决书
以下为一审、二审判决书（当事人信息已依法处理）。
一审判决书 · 首页
（2024）粤1972民初23175-2号 · 东莞市第二人民法院
一审判决结果页
驳回原告全部诉讼请求
二审判决书 · 首页
（2025）粤19民终5741号 · 东莞市中级人民法院
二审判决结果页
驳回上诉，维持原判
Successful Case · 成功案例
东莞某小区业委会被开发商起诉，要求停止占用160个车位、赔偿经济损失96万元、移交物业用房与会所。经一审、二审，开发商全部诉讼请求被驳回。业主不仅不用向开发商交停车费，这些共有部位的收益还将持续为小区带来公共收益。
法院驳回开发商全部诉讼请求。这些共有部位不仅不用向开发商交停车费，其经营收益（车位管理费、租金等）还将持续纳入小区公共资金和专项维修资金，为全体业主带来长期、稳定的经济价值。
Case Notes
这起案子，业主方手里的"牌"几乎打不出来——不是因为道理不在业主这边，而是因为历史包袱太重：
耗时长、取证难、历史因素多、法律适用混乱——这是这一类"老小区架空层物权争夺"案件的典型特征。要在这种局面下为业主拿回160个车位，不能只靠喊"法律站在我们这边"，必须一步一个脚印把事实和法律打扎实。
Case Background
该小区建于90年代末，2000年对外出售，无地下车库，一楼架空层划出160个车位，长期由开发商及其关联物业公司管理收费。2021年11月，业主大会决定解聘原物业公司、实行小区自管，车位收费交由业委会代收。
开发商随即向法院起诉业委会，提出三项诉讼请求：1. 业委会立即停止占用160个车位并排除妨碍；2. 赔偿车位被占的经济损失96万元；3. 停止对综合管理用房（618.88㎡）、会所（297.22㎡）、自建仓库（87㎡）的"侵权"，并将上述物业移交给开发商。
业主方由本所律师代理，历经一审、二审。最终法院两审均驳回开发商全部诉讼请求，架空层车位、会所、物业用房等依法确认归全体业主共有。
Legal Strategy
面对"证据在对方、法律模糊、类案不利"的困局，代理团队没有正面硬刚，而是逐层拆解，把对方的每一张"牌"都打回原形。
开发商起诉的基础是"物权被侵害"，但自始至终没有举证自己是物权权利人——它既拿不出权属证明，也证明不了车位、会所归其专有。既然权利基础都不存在，诉请自然站不住。
法律上区分的是"专有部分"与"共有部分"，而不是"公摊"与"非公摊"。架空层是地面与上部建筑之间的结构空间，不计入建筑面积。是否计入公摊，与架空层权属毫无关联。这一招直接切断了开发商最常用的论证路径。
对方号称有盖公章的备案图纸。我们通过现场勘查，发现图纸与小区实际状况不符；且图纸上车位、管理用房、仓库均为手工涂改标注，而无关部位是机器打印——存在人为补记嫌疑。仅凭一张图纸，不能证明涉案部位的权属。
申请信息公开，查实项目未办理规划许可证、无测绘报告。开发商主张车位"系规划车位"，却拿不出规划报建依据——所谓"车库"二字，连《汽车库建筑设计规范》的最低标准都够不上，更谈不上是专有部分。
援引《最高人民法院关于适用民法典时间效力的若干规定》：本案系《民法典》施行后引发的纠纷，应适用《民法典》及区分所有权解释。民法典第274、275条把架空层、车位等共有部分的法律地位讲得清清楚楚——法律适用这一关，先占住。
业委会代管车位，依据的是经业主大会表决通过的《自管方案》，符合《民法典》第278条的程序要求。在业主大会决议未被撤销的前提下，业委会对小区共有部位的管理是"有权管理"，不是"侵权占有"。开发商作为业主之一，应遵守全体业主共同决定的自治事项。
六步环环相扣：先动摇诉权根基，再切断"公摊=权属"的论证路径，继而戳破图纸、坐实规划缺失，最后用《民法典》和业主自治决议把"权属归业主"的法律依据和事实基础同时钉死。一审全面胜诉后，开发商上诉，二审再次驳回，维持原判。
Court Opinion
案涉楼宇一层系仅有结构支撑而无外墙围护的开敞空间层，物理与功能上依附于主体建筑，是建筑物整体结构的一部分，性质等同公共通道、外墙，依法属于业主共有部分。
法律区分的是"专有部分"与"共有部分"，而不是"公摊"与"非公摊"。是否计入公摊，与架空层权属毫无关联。
依照《民法典》第二百七十四条及《物业管理条例》相关规定，物业管理用房的所有权依法属于业主，应属全体业主共有。
图纸存在人为手工涂改痕迹，且与现场勘查结果不一致，开发商未能举证涉案部位归其专有，应承担举证不能的不利后果。
Judgment Documents
以下为一审、二审判决书（当事人信息已依法处理）。
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